Оценочные экспертизы

Оценочная экспертиза актуальна для юридических и физических лиц при заключении сделок купли-продажи, аренды недвижимости, в случаях заключения договоров страхования, оформления наследства, судебных разбирательств. В результате экспертной оценки клиент получает объективную стоимость объекта согласно текущему рынку.

Задачи оценочной экспертизы

Основная задача эксперта при оценке – установить истинную рыночную стоимость в соответствии с правилами, установленными №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, другими нормативными актами. Недвижимостью работа не ограничивается, за экспертизой обращаются и владельцы движимого имущества, ценных бумаг.

Направления, где востребована оценочная экспертиза:

• определение рыночной стоимости имущества;
• оценка объектов незавершенного строительства;
• установление цены объекта интеллектуальной собственности;
• выяснение ликвидности ценных бумаг;
• расчет стоимости бизнеса.

Предприятия оцениваются как в комплексе, так и по-отдельности – часть имущества, состоящего на балансе фирмы, имущественные права, репутация компании на рынке. В зависимости от ситуации предприниматели также обращаются за оценкой права требования, обязательств (долга перед контрагентами), ущерба от обстоятельств непреодолимой силы вроде пожара, потопа. Кроме рыночной, возможно определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной цены.

Виды оценочной экспертизы

Независимо от объекта исследования и цели экспертиза делится на досудебную (внесудебную) или судебную. Первый вариант востребован для решения спорных вопросов путем переговоров сторон, когда есть шанс прийти к соглашению. Второй инициируется по решению суда, когда согласно иску очевидно, что необходимо уточнение стоимости имущества, нанесенного ущерба, обязательств.

По объектам оценочная экспертиза делится условно. Ведь при работе с бизнесом приходится иметь дело с недвижимостью, включая недостроенные здания, транспортными средствами, товарными знаками, патентами, промышленным оборудованием. В случае работы с физическими лицами (гражданами) объектом оценки может выступать как движимое имущество (автомобили, предметы роскоши и даже животные), так и недвижимые объекты (земля, дом, квартира, гараж и пр.). От перечня исследуемых объектов зависит выбранная методика оценки, последовательность и сроки исполнения.

Методика проведения оценочной экспертизы

При работе с недвижимостью учитывается расположение, инфраструктура, расходы на строительство, возможность получения прибыли от ее использования (затраты на эксплуатацию). В отчете акцентируется информация, которая нужна для решения задачи. Например, в случае «завышенных налогов» важно установить завышение кадастровой стоимости. Обратная ситуация возникает при оценке для получения кредита, при разделе имущества.

1. Этапы проведения оценочной экспертизы:
2. Ознакомление с документацией, представленной заказчиком (в случае работы с оценочной внесудебной экспертизой), либо материалами дела (в случае проведения судебной экспертизы).
3. Определение порядка и специфики работ.
4. Оценка объекта с фото-фиксацией.
5. Оформление официального отчета оценщика.

Заключение обязательно подтверждается подписью экспертов, печатью компании. В документах указывается наименование оцениваемого объекта, дата, место, время проведения экспертизы. При выборе методики учитываются три основных подхода: сравнительный, затратный, доходный. Все зависит от поставленных задач. Например, оценка ущерба после пожара показывает стоимость работ по восстановлению, тогда как здание бизнес-центра перед покупкой оценивается на предмет прибыльности.

Также необходимо учитывать, что в случае работы с объектом, пострадавшим от пожара или залития (потопа), может понадобиться сотрудничество экспертов разных профилей. Данный вид исследования называется «комплексная экспертиза». Так, к примеру, при составлении заключения по объекту, пострадавшему после залития, сотрудничают эксперт-оценщик и эксперт-строитель.

Объекты исследования при независимой оценочной экспертизе

Важно, чтобы объект исследования быть четко выражен в виде движимого, недвижимого имущества, нематериального актива. Это означает, что у заказчика имеются правоустанавливающие документы (их копии), исследуемые ресурсы бизнеса, оборудование, земельные участки оформлены надлежащим образом.

К объектам оценочной экспертизы относятся:

• промышленные, офисные здания, транспортные средства, земельные участки, которые есть на балансе предприятия;
• недостроенные объекты разной формы собственности, включая частное жилье, природные недра, наделы земли, выделенные по ИЖС, ЛПХ и пр.;
• пострадавшие в результате пожара, потопа помещения, мебель, бытовая техника, другое имущество;
• векселя, купонные и бескупонные облигации, обыкновенные и привилегированные акции, фондовые паи, иные ценные бумаги;
• речной, морской, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт;
• определение рыночной и номинальной стоимости бизнеса;
• определение стоимости доли в бизнесе;
• обоснованность проведенной сделки с экономической точки зрения;
• определение обоснованности арендной ставки.

Также к списку нужно добавить научные труды, литературные произведения, торговые марки, базы данных, произведения искусства, промышленные образцы, технические изобретения, инновации. Они выступают в качестве отдельного объекта или присутствуют в составе комплексной оценочной экспертизы предприятий.

Сроки проведения оценочной экспертизы

Законодательством РФ не установлены точные сроки проведения оценочной экспертизы, поэтому ориентироваться нужно на сложность, количество изучаемых объектов, поставленных задач. Если речь идет об экспертизе по судебному решению, следует учитывать даты, указанные в документе. Суд самостоятельно устанавливает конечную дату исходя из сути дела, рекомендаций специалистов экспертного бюро.

Приблизительные сроки зависят и от типа исследования:

1. Первичная экспертиза. Включает предварительное изучение технической документации по объекту, осмотр его самого.
2. Комплексная. Предполагает работу целой группы экспертов из разных областей, когда вместе с оценкой имущества проводится проверка легитимности документов, других критериев.
3. Дополнительная. Инициируется заказчиком или судом при появлении дополнительной информации, которая не была учтена при проведении первоначальной экспертизы.
4. Повторная. Инициируется при сомнениях в ранее проведенном исследовании.
5. Рецензия. Составление обоснованного отчета с указанием на грубые ошибки эксперта, выполнившего экспертное заключение ранее. В рамках этого исследования выявляются нарушения в проведении методики экспертизы.

В любом случае отсчет срока начинается с того дня, когда эксперт получил задание и необходимые для исследования материалы. Важно заранее подготовить полный пакет бумаг, чтобы отсутствие каких-либо документов не тормозило работу. Также уточняется форма отчетности и сроки действия оценочного решения. Например, справка о цене на недвижимость действует до полугода.

Назначение оценочной экспертизы

Внесудебная экспертиза заказывается добровольно, по соглашению сторон, по решению владельца недвижимости, иного объекта исследования. Для заказа услуги достаточно согласовать условия, заключить договор на проведение работы. Специалисты компании «Стандарт Эксперт» оказывают поддержку на весь период сотрудничества.

Судом экспертиза назначается в случаях:

1. Возбуждено гражданское дело до судебного разбирательства.
2. Материалы нужны в порядке обеспечения доказательств.
3. Разбирательство иска требует рассмотрения результатов экспертизы.
4. Вынесено судебное поручение о выполнении исследования.

Стороны вправе задавать вопросы, подлежащие разрешению. Но нужно учитывать, что окончательный перечень задач устанавливает суд исходя из требуемых для рассмотрения иска доказательств. Здесь понадобится предварительное изучение ситуации, чтобы заранее подготовить список важных критериев.